Нужно ли согласие на субаренду при аренде на 49 лет

Ситуация: арендатор сдал землю в субаренду без согласия муниципалитета

Администрация одного из подмосковных городов передала обществу земельный участок в пользование сроком на 49 лет. Согласно договору аренды передача участка в субаренду возможна исключительно после согласования с арендодателем.

Тем не менее общество все же передало участок в субаренду, не получив согласия администрации. Узнав об этом, администрация обратилась в суд с иском о расторжении договора аренды.

Суд первой инстанции: согласие арендодателя на субаренду не нужно по закону

Суд первой инстанции встал на сторону ответчика и в удовлетворении иска администрации отказал. В обосновании отказа суд сослался на ст. 22 Земельного кодекса РФ в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды.

Согласно норме при сроке аренды свыше 5 лет арендатор земельного участка вправе не согласовывать субаренду с арендодателем, а должен только уведомить его, что общество и сделало.

Апелляция и кассация: согласие на субаренду требуется по договору

Суд апелляционной инстанции, напротив, поддержал истца и отменил решение своего предшественника.

Судьи указали, что в момент заключения договора общество согласилось со всеми его условиями и в дальнейшем их не оспаривало. Игнорирование условия договора о получении согласия арендодателя на субаренду участка следует расценивать как существенное нарушение его условий. Следовательно, администрация имеет полное право расторгнуть договор.

Кассация полностью согласилась с этими выводами.

ВС РФ: договор не может сужать объем законных прав

Точку в споре поставил Верховный суд: коллегия по экономическим спорам отменила апелляционное и кассационные определения, оставив в силе решение суда первой инстанции.

Среди прочих аргументов ВС отметил, что по договору аренды публичного земельного участка сроком более чем на 5 лет арендатор имеет расширенный объем прав. И ограничивать их договором нельзя.

Таким образом, если по общему правилу, установленному Земельным кодексом, арендатору в сложившейся ситуации получать согласие арендодателя на субаренду необязательно, то положения договора, закрепляющие обратное, применению не подлежат.

Источник: RusЮрист